*

Yrittäjän ajatuksia Harhaisia pohdiskelujani maailman menosta...

Tuhlataanko sinunkin taloyhtiösi omaisuutta?

Taloyhtiöiden joka vuotinen osakaskousten rumba lähestyy. Tärkeitä päätöksiä tehdään, ja rahankäyttöä mietitään. Monessa taloyhtiöissä onkin sekä korjaus- että rahavelkaa, sillä talon kunnossapito on kallista. Osa taloyhtiöistä on silti paremmassa asemassa kuin toiset; taloyhtiö saattaa omistaa esim liikehuoneistoja kivijalassa, joista yhtiön kassaan valuu mukavasti vuokratuloja. Jos liiketilat sijaitsevat vielä hyvillä paikoilla, saattaa vuokratulo olla merkittävä. Myös vielä myymättömät huoneistot ovat hyvä pesämuna.

Monessa yhtiöissä omaisuus on silti lyöty rahoiksi viimeistään putkisaneerauksen alla. Kuluja kuitenkin pukkaa, jolloin yhtiö on pakotettu keräämään vastikkeiden korotuksilla yhtiöltä puuttuvat rahat. Tämä on tietenkin reilua, ja normaali tapa toimia. Usein taloutta paikataan myös pankkilainoilla, jotka sitten lyhennellään tulevina vuosina pois. Tämä auttaa pitämään vastikkeet kohtuullisina.

Kantakaupunkien taloyhtiöillä on kuitenkin usein omaisuutta, jonka arvoa hallitus tai osakkaat eivät tunnista. Tuo omaisuus annetaan lähes poikkeuksetta pilkkahintaan taloyhtiön osakkaille. Tämä on myös usein saavutettu etu, josta ei hevillä luovuta. Joko arvasit mikä tämä omaisuuserä on?

Kyse on tietenkin taloyhtiön autopaikoista. On hämmästyttävää, että muutama osakas saa tuhansien eurojen edun jopa yli 80% alennuksella. Tehdäänpä tästä pieni esimerkkilaskelma (kohde Helsingin keskustassa).

Taloyhtiössä on 15 autopaikkaa, jotka osakkaat vuokraavat hintaan 50 € / kk. Taloyhtiön seinän takana maksullinen parkkipaikka veloittaa samasta lystistä 300 € / kk. Taloyhtiön paikka on kuitenkin parempi, sillä se on lukkojen takana, ja siinä on vielä lämmitystolppa. Näin ollen taloyhtiö menettää 250€ * 15 paikka * 12kk = 45 000€ / vuosi. Kymmenessä vuodessa tämä on lähes puoli miljoonaa. Rahalla kustantaa aika monta remonttia, vai mitä?

Tästä on tietenkin helppo argumentoida, että taloyhtiön kaikilla osakkailla ei ole varaa maksaa tuota summaa. Tämä voi olla totta, mutta naapuritaloista yleensä löytyy maksukykyisiä autopaikan tarvitsijoita, sillä lämmitetyt tolppapaikat nyt ovat keskustoissa erittäin harvinaisia.

Tässä on siis tärkeää erottaa taloyhtiön kaikkien osakkaiden ja autopaikan haltiojiden etu. Halvat autopaikat ovat ilmaista tuloa, sillä tuon parkkipaikan vuokraaminen muualta maksaa käyvän markkinahinnan. Ja kyllä, kaikki osallistuvat taloyhtiön kustannuksiin. Mutta jos parkkipaikoista saadaan käypä hinta, niin kaikkien osakkaiden maksama vastike on pienempi. Myös sinun.

Tulevassa kokouksessa kannattaa siis ottaa vuokran suuruus puheeksi. Oikea hinta jää osakkaiden keskusteltavaksi, sillä paikkojen vuokraamisessa yhtiö ulkopuolelle on myös oma vaivansa. Ehkä tästä on hyvä puhua osakkaiden kesken jo ennen kokousta, jolloin asiasta voidaan tehdä tarvittavat selvitykset, ja vuokran korotusta kannattavia ääniä saadaan riittävästi. Jos asiasta nousee vääntö, niin puhumalla siitä selviää - ja reiluus ennen kaikkea. Siis, ottakaa taloyhtiön omaisuudesta kaikki hyöty irti, jolloin jokainen osakas maksaa yhteisen omaisuuden hoidosta vähemmän.

Hauskaa kevättä ja antoisaa yhtiökokousta itse kullekin! :)

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

0Suosittele

Kukaan ei vielä ole suositellut tätä kirjoitusta.

NäytäPiilota kommentit (19 kommenttia)

Käyttäjän markkusalomaa kuva
Markku Salomaa

Hieno ajatus. Kannattaa myöskin vuokrata ulkopuolisille saunavuorot, pyöräkellarit ym ym yleiset tilat. Joku vieras maksaa niistä kyllä enemmän kuin talon asukkaat.

Silta varalta että et ymmärrä niin kerrottakoon että tämä oli sarkasmia. En haluaisi asua kanssasi samassa taloyhtiössä.

Käyttäjän FrankRussi kuva
Frank Russi

Kiitos Markku. Ymmärrän onneksi sarkasmia. Miksi et tämän lyhyen tuttavuutemme perusteella haluaisi asua samassa taloyhtiössä?

Käyttäjän jariojala kuva
jari ojala

Taloyhtiön tehtävä ei ole tuottaa tulosta. Sen tehtävä on palvella asukkaitaan, tasapuolisesti. Bisneksen tekeminen johtaa verovelvollisuuteen.

Tietenkin kaikki turhat kulut on karsittava ja osakkaiden rahoja on muutenkin käytettävä järkevästi.

Käyttäjän FrankRussi kuva
Frank Russi

Juuri näin. Jos autopaikka vuokrataan muutamalle osakkaalle erityisen halvalla, niin kohdellaanko silloin kaikkia asukkaita tasapuolisesti?

Käyttäjän jariojala kuva
jari ojala

Eikös se vuokrata kaikille halukkaille asukkaille samaan hintaan, joten mikä ongelmana?

Käyttäjän FrankRussi kuva
Frank Russi Vastaus kommenttiin #17

Tyypillinen ongelma kantakaupungissa on paikkojen määrä. Asukkaat joutuvat jonottamaan vuosikausia paikkaa kun osa saa parkkeerata halvalla. Tällöin asukkaat ovat eriarvoisessa tilanteessa.

Käyttäjän teemukammonen kuva
Teemu Kammonen

Asuin aiemmin Tampereella, jossa noin 100 asunnon taloyhtiön autopaikoista vuokrattiin noin kolmasosa läheisille yrityksille. Se toimi oikein hyvin, vaikka ihan tuollaisia 300 euron kuukausituloja / paikka ei tullutkaan.

Ajatus on minusta hyvä silloin, kun sijainti tähän sopii ja kysyntä sekä tarjonta kohtaavat. Toki Helsingin ytimessä noita autopaikkoja on jo karsittu melkoisesti sisäpihoilta - jos niitä nyt alunperinkään on kovin paljoa rakennettu.

Olen Jarin kanssa samaa mieltä siitä, että taloyhtiön on palveltava ensisijassa osakkaita ja toissijassa asukkaita. Ehkä noiden autopaikkojen hintaa voi ainakin vähän hilata kohti markkinahintaa.

Käyttäjän Timoteus kuva
Timo Huolman

hurjia lukuja, markka-ajan loppumetrreillä porin torin laidasta maksoi parkkiruutu 60mk kuukaudessa, eli noin kymmenen euroa,
nykyrahaksi korjattuna ehkä 20 - 30 euroa.

Käyttäjän JaniHtnen kuva
Jani Hätönen

koskee ehkä 0.1% Suomentaloyhtiöistä..

Käyttäjän TomiRimpinen kuva
Tomi Rimpinen

Onko niin että Frank ei autoa omista?

Käyttäjän FrankRussi kuva
Frank Russi

Omistan auton ja asun Helsingin kantakaupungissa. Ihan itselleni ehdotan myös kiristämistä. :)

Käyttäjän mikkonummelin kuva
Mikko Nummelin

Ei ole yhdentekevää, jos auton omistamisen ja käytön rajakustannus verrattuna autottomuuteen ampuu läpi katon. Autojen ja polttoaineiden verotus on Suomessa muutenkin korkeaa. Jos taloyhtiö pakotetaan vähäautoiseksi asukkaiden pysäköintioikeuden kiskurihinnoittelulla, se vaikuttaa demografiaan ja voi johtaa sosiaalitukiasumisen keskittymiseen näihin, mitä yleisesti pyritään välttämään. Työssäkäyviä omistusasujia ei tuollainen paikka houkuttele.

On siis huomattava, että kantakaupungissa vähäautoisetkin korttelit voivat olla markkinahinnaltaan huomattavan kalliita. Omistajat vain sattuvat olemaan rikkaita asuntosijoittajia, jotka eivät itse niissä kämpissä asu, vaan perivät korkeita vuokria osittain vuokralaisilta itseltään ja osittain heidän saamistaan asumis- ja toimeentulotuista.

Käyttäjän JereViikari kuva
Jere Viikari

Mutta paljonko taloyhtiöt menettävätkään tuloja "liian halvoissa" vastikkeissa? Jos hoitovastike on huoneistolle vaikkapa 250 euroa, niin naapuritalossa saatetaan vuokrata samanlaista asuntoa 600-1000 euron hintaan!

Käyttäjän FrankRussi kuva
Frank Russi

Jere, jos luet kirjoitukseni, niin huomaat että tässä ollaan nimen omaan laskemassa vastikkeita. Pointtini on, että autopaikka arvokkaalla alueella on arvokas. Silloin asukkailta perittävää maksua kannattaa usein korottaa.

Tässä kannattaa ymmärtää että usein taloyhtiä ottaa velkaa maksaakseen korjaukset, jolloin myös osakkaiden vastikkeita korotetaan. Miksi silloin eräät osakkaat saavat etua halvan pysäköinnin muodossa?

Taloyhtiön tehtävä ei ole tehdä voittoa. Onko taloyhtiön tehtävä tarjota osalle asukkaista etuja muiden kustannuksella?

Käyttäjän IlpoKuivanen kuva
Ilpo Kuivanen

Asunto-osakeyhtiö ei asunto-osakeyhtiölain mukaan voi periä osakkaalta yhtään enempää mistään sen enempää kuin asian todelliset kustannukset ovat. Sen takia esimerkiksi autopaikoilla ei voi rahastaa osakkaita. Lisäksi kun taloyhtiön tarjoamat palvelut ovat aina ensisijaisesti osakkaille tarkoitettuja, niitä ei voi ihan mielivaltaisest vuokrata ulkopuolelle. Tietysti jos niitä on tarjolla eikä osakkailla ole tarvetta, voi niitä vuokrata ulkopuolisille. Silloin voi hinnaksi laittaa ihan kuinka paljon sielu sietää ja uskoo vuokraajan maksavan.

Käyttäjän FrankRussi kuva
Frank Russi

Kiitos kommenteista. Tätä asiaa voi ajatella myös niin, että taloyhtiössä on vuokrattavana työtila, jonka arvo vapailla markkinoilla on 500 euroa. Työtila vuokrataan yhdelle osakkaista 85 euroa kuussa. Samaan tilaan on neljä osakasta tarjolla, joista ensimmäinen sai tilan halvalla.

Menikö tuo oikein?

Käyttäjän Apoleon kuva
Aapo Puskala

Ongelman voi ratkaista hyvin yksinkertaisesti ja täysin tasapuolisesti.

Tehdään autopaikoista osakkeita, ja myydään/vuokrataan ne vapailla markkinoilla. Näin autopaikan ostaneista tulee itse osakkaita, ja he maksavat vastikkeenaan autopaikan ylläpitokulut. Autopaikkojen hinnat ja vuokrat määräytyvät markkinoiden mukaan.

Autopaikan ostaneet voivat poismuuttaessaan myydä myös autopaikkansa, jolloin he saavat siitä mahdollisesti koituvan voiton itselleen.
Toisin sanoen, kun irroitetaan asunnon ja autopaikan kytkös niin kaikki mainitut ongelmat poistuvat.

Joissakin fiksuissa ja hyvissä taloyhtiöissä noin on jo tehtykin :-)

Käyttäjän JereViikari kuva
Jere Viikari

Joissain "fiksuissa" taloyhtiöissä autotallit ovat näin ajautuneet ihan muiden omistukseen kuin talossa asuvien. Autopaikkojen suhteen yleensä tarveperusteinen nokkimisjärjestys on asumista palveleva ja siten ensin asukkaat, sitten osakkaat ja mahdolliset ylimääräiset paikat vuokrattu ulkopuolisille kovemmalla hinnalla. Ylipäätänsä taloyhtiöiden tarkoitus on tarjota asukkaille tarpeelliset palvelut eikä tehdä bisnestä niillä. Jos taloyhtiöt nostaisivat saunavuorojen maksut todellisia kustannuksia vastaaviksi, niin ei taloyhtiöissä enää kukaan saunavuoroja ottaisi...

Käyttäjän FrankRussi kuva
Frank Russi

Siis ei ole vain yhtä tapaa ratkaista tätä. Näen että suurin ongelma syntyy paikkojen vähäisestä määrästä suhteessa halpaan hintaan.

Jos paikkojen halutaan palvelevan ensisijaisesti asukkaita, niin yksi tapa ratkaista oikea hintataso on huutokauppa. Laitetaan kaikki paikkojen haltijat ja jonottajat kerran tai kaksi vuodessa selvittämään paikan todellinen tarve keskenään. Tällöin löytyy oikea hintataso asukkaiden kesken.

Toimituksen poiminnat